Wissen · Baufinanzierung
Nebenkosten beim Hauskauf in Bayern: was wirklich dazukommt
Kurz: Rechnen Sie mit rund 9 Prozent des Kaufpreises, wenn ein Makler dabei ist, und mit gut 5 Prozent ohne. Bei 400.000 Euro sind das 36.280 Euro. Das Geld müssen Sie meist aus eigener Tasche zahlen. Die Bank finanziert es selten mit.
Woraus die Nebenkosten bestehen
Drei Posten, einer davon ist verhandelbar.
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent. Bayern hat den niedrigsten Satz in Deutschland und hat ihn nie erhöht. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, im Saarland und in Schleswig-Holstein sind es 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro, in NRW 26.000.
Notar und Grundbuch: 1,5 bis 2 Prozent. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meist auch die Grundschuld für die Bank. Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Die Gebühren stehen im Gesetz und sind überall gleich. Ohne Kredit liegen Sie eher bei 1,5 Prozent, mit Grundschuld näher an 2.
Makler: meist 3,57 Prozent. Seit Ende 2020 zahlen Sie als Käufer höchstens die Hälfte der Provision. In Bayern sind 7,14 Prozent insgesamt üblich, also 3,57 für jede Seite. Kaufen Sie privat, fällt der Posten weg.
Was das in Euro heißt
| Kaufpreis | Mit Makler (9,07 %) | Ohne Makler (5,5 %) |
|---|---|---|
| 300.000 € | 27.210 € | 16.500 € |
| 400.000 € | 36.280 € | 22.000 € |
| 500.000 € | 45.350 € | 27.500 € |
Gerechnet mit 2 Prozent für Notar und Grundbuch, also eher vorsichtig. Ihre eigene Zahl samt Monatsrate zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Warum die Nebenkosten fast immer Eigenkapital sein müssen
Die Bank leiht Ihnen Geld gegen das Haus. Grunderwerbsteuer und Notar stecken aber nicht im Haus. Verkauft die Bank im schlimmsten Fall, bekommt sie davon nichts zurück. Darum wollen die meisten Banken die Nebenkosten aus Ihrem eigenen Geld sehen.
Es gibt Finanzierungen über den Kaufpreis hinaus. Sie kosten mehr Zins. In der Woche vom 19. bis 25. Oktober 2026 lag der Unterschied für 10 Jahre Zinsbindung bei rund 0,4 Prozentpunkten zwischen wenig und sehr hoher Beleihung (Interhyp). Auf 350.000 Euro sind das gut 1.300 Euro im Jahr.
Wo sich sparen lässt und wo nicht
Küche und Möbel getrennt ausweisen. Was Sie an Einbauküche, Markise oder Möbeln mitkaufen, kann im Kaufvertrag mit einem eigenen Preis stehen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei 10.000 Euro für die Küche sparen Sie in Bayern 350 Euro. Der Preis muss zum Zustand passen. Eine zehn Jahre alte Küche für 30.000 Euro glaubt Ihnen das Finanzamt nicht.
Die Rücklage zählt nicht. Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie Ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage mit. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass dieser Betrag nicht vom Kaufpreis abgeht. Wer Ihnen das anders verspricht, ist nicht auf dem Stand.
Beim Makler fragen. Die Provision ist frei vereinbar. In einem ruhigen Markt lohnt die Frage.
Förderung vor dem Notartermin klären. Familien können zinsgünstige KfW-Kredite bekommen, etwa „Wohneigentum für Familien“ für den Neubau oder „Jung kauft Alt“ für ein sanierungsbedürftiges Haus. Dazu kommen Programme der BayernLabo. Der Antrag muss oft vor dem Kaufvertrag gestellt sein. Wer erst danach fragt, geht leer aus.
Was nach dem Kauf noch kommt
Die Grundsteuer zahlen Sie jedes Jahr an die Gemeinde. In Bayern gilt seit 2025 ein eigenes Modell nach Fläche, die Höhe hängt am Hebesatz Ihrer Gemeinde. Dazu kommen Umzug, oft eine Renovierung und bei Wohnungen das Hausgeld. Planen Sie dafür einen Puffer ein, bevor Sie das letzte Eigenkapital in den Kauf stecken.
Was ich mit Ihnen durchgehe
Ich vermittle Baufinanzierungen für mehrere Banken. Im Erstgespräch rechnen wir Ihre Nebenkosten auf den Euro, prüfen, welche Förderung zu Ihnen passt, und schauen, wie viel Eigenkapital Sie wirklich einsetzen sollten. Und was als Puffer bleiben muss. Das Gespräch kostet nichts, in Bamberg oder per Video.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Bayern?
Mit Makler rund 9 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und meist 3,57 Prozent Maklerprovision. Ohne Makler sind es 5 bis 5,5 Prozent.
Kann man die Grunderwerbsteuer in Bayern sparen?
Teilweise. Einbauküche und Möbel, die Sie mitkaufen, können im Kaufvertrag mit einem angemessenen Preis getrennt stehen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung lässt sich dagegen nicht herausrechnen.
Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?
Seit Dezember 2020 gilt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie als Käufer höchstens die Hälfte der Provision, und erst, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat. In Bayern sind das meist 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken machen das, aber teurer. Die meisten wollen mindestens die Nebenkosten aus eigenem Geld sehen. Je mehr Sie über den Kaufpreis hinaus leihen, desto höher wird der Zins.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt nach dem Notartermin einen Bescheid, gezahlt wird meist innerhalb eines Monats. Erst danach stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch kommen.
Eigene Nebenkosten und Rate berechnen Erstgespräch anfragen
Grunderwerbsteuer: Landesrecht, Stand 2026. Zinsen: Interhyp, Konditionen vom 19. bis 25.10.2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 28. Oktober 2026.